Comprar um imóvel costuma ser a maior decisão financeira de uma família. Ainda assim, muita gente assina a promessa de compra e venda e paga o sinal antes de olhar com atenção a documentação. Quando surge um problema, o dinheiro já saiu da conta e a solução fica mais cara e mais lenta.
A chamada due diligence imobiliária é justamente essa verificação prévia: um levantamento do imóvel e de quem está vendendo, feito antes de qualquer pagamento, para identificar riscos e decidir com segurança.
1. A matrícula atualizada do imóvel
O ponto de partida é a certidão de inteiro teor da matrícula, emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis. É nela que se confirma:
- quem é o proprietário registrado, e se é mesmo a pessoa que está vendendo;
- se há hipoteca, alienação fiduciária, penhora, usufruto ou outros ônus;
- se existem averbações de ações judiciais ou de indisponibilidade de bens;
- se a área e a construção descritas correspondem ao imóvel real.
A certidão deve ser recente. Uma matrícula de meses atrás pode não mostrar um registro feito na semana passada.
2. A situação de quem vende
Desde a Lei 14.382/2022, a lei passou a dizer expressamente que certidões de distribuidores judiciais não são exigidas para a validade do negócio ou para demonstrar a boa-fé do comprador. A ideia é que tudo o que possa atingir o imóvel esteja averbado na matrícula.
Na prática, porém, a pesquisa sobre o vendedor continua sendo uma medida de prudência. Ações em andamento ainda não averbadas, dívidas fiscais e trabalhistas, falência ou recuperação judicial de empresas podem trazer discussões depois da compra. Por isso, costuma-se avaliar:
- certidões de ações cíveis, fiscais e trabalhistas;
- certidões de protesto;
- certidões negativas de débitos tributários;
- estado civil e regime de bens, para saber se o cônjuge precisa assinar;
- no caso de empresa vendedora, a situação societária e quem pode representá-la.
3. Dívidas que acompanham o imóvel
Alguns débitos são do próprio imóvel, e não da pessoa. Eles passam para o novo proprietário junto com a escritura. Os principais são:
- IPTU e outras taxas municipais em atraso;
- taxas de condomínio vencidas, que podem ser cobradas do comprador.
Vale pedir a certidão de débitos imobiliários na prefeitura e a declaração de quitação assinada pelo síndico ou pela administradora do condomínio.
4. A cadeia dominial
Analisar a cadeia dominial é olhar o histórico de proprietários do imóvel nos últimos anos. Vendas sucessivas em curto prazo, transferências entre parentes por valores muito abaixo do mercado ou inventários mal resolvidos são sinais que merecem uma análise mais cuidadosa.
5. Regularidade da construção
Se a casa ou o apartamento não está averbado na matrícula, ou se houve ampliação sem aprovação da prefeitura, o comprador pode ter dificuldade para financiar, para revender e até para obter o habite-se. Esse ponto deve ser conferido antes de fechar o preço.
6. O contrato
Com a documentação em mãos, o contrato deve refletir o que foi encontrado: quem responde por cada débito, o prazo para a escritura, as condições de pagamento e o que acontece se uma das partes desistir. Um contrato genérico, copiado de modelo, raramente protege o comprador nesses pontos.
Em resumo
- Não pague sinal antes de ver a matrícula atualizada.
- Pesquise o vendedor, mesmo que a lei não exija algumas certidões.
- Confira IPTU e condomínio, que acompanham o imóvel.
- Verifique se a construção está regular.
- Adapte o contrato ao que a análise mostrou.
Cada compra tem particularidades, como imóvel herdado, vendedor casado, empresa vendedora ou imóvel financiado, e a lista de verificação muda conforme o caso. Para dúvidas sobre uma situação específica, o ideal é contar com a orientação de um advogado de confiança.