Por que a devolução exige atenção aos documentos
A devolução do imóvel é o momento em que a locação mais gera conflito. É ali que surgem cobranças de pintura, reparos, contas atrasadas e discussões sobre a caução.
Quase todas essas disputas se resolvem com papel, não com opinião. Quem guardou e conferiu os documentos certos consegue provar o estado do imóvel, o que já foi pago e quando a responsabilidade terminou.
A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) segue em vigor sem alterações relevantes nesse ponto. Ela obriga o inquilino a devolver o imóvel no estado em que o recebeu, salvo o desgaste do uso normal (art. 23, III). Provar esse "estado em que recebeu" é justamente o papel dos documentos abaixo.
1. O contrato de locação e seus aditivos
O contrato é o primeiro documento que precisa de atenção. Seja você locatário, locador ou administradora: Releia. Ele define as regras da devolução, e cláusulas esquecidas costumam virar cobrança.
Pontos a conferir:
- Prazo e situação atual: se o contrato ainda está no prazo determinado ou se já foi prorrogado por prazo indeterminado.
- Aviso prévio: na locação por prazo indeterminado, o inquilino pode sair com aviso escrito de 30 dias (art. 6º). Guarde a comprovação do envio.
- Multa rescisória: saindo antes do fim do prazo, a multa deve ser proporcional ao tempo que falta (art. 4º). Há dispensa em caso de transferência de emprego, com aviso de 30 dias.
- Cláusula de estado de entrega: o que o contrato exige na saída, como pintura, limpeza ou dedetização. A exigência só se sustenta se a vistoria de entrada mostrar o imóvel nas mesmas condições.
- Benfeitorias: as necessárias são indenizáveis, e as úteis apenas se autorizadas (art. 35). O contrato pode prever renúncia a essa indenização, o que o STJ admite (Súmula 335).
- Aditivos: reajustes, trocas de garantia ou autorizações para obras costumam estar em documentos separados. Eles também fazem parte do contrato.
2. O laudo de vistoria de entrada
A vistoria de entrada é o documento mais importante da devolução. Sem ela, não há com o que comparar o imóvel na saída.
A lei atribui ao locador o dever de entregar uma descrição minuciosa do estado do imóvel, com referência expressa aos defeitos existentes (art. 22, V). Se essa vistoria não foi feita, fica difícil cobrar do inquilino danos que não se sabe se já existiam.
Na análise, verifique:
- se o laudo está assinado pelas partes ou se houve contestação registrada no prazo do contrato;
- se há fotos ou vídeos datados, e se eles mostram de fato o que o texto descreve;
- se o laudo usa termos genéricos, como "bom estado", em vez de descrever cada cômodo;
- se a pintura foi descrita como nova, e com qual cor e acabamento;
- se defeitos apontados pelo inquilino depois da mudança foram comunicados por escrito.
Descrições vagas favorecem o inquilino na saída. Um laudo detalhado e com fotos protege as duas partes.
3. O laudo de vistoria de saída e os orçamentos de reparo
A vistoria de saída deve ser lida lado a lado com a de entrada, item por item. A cobrança só é legítima onde houver diferença que não seja desgaste natural.
A distinção central é entre mau uso e desgaste natural. Pintura desbotada pelo tempo, rejunte envelhecido e piso gasto pelo uso comum não geram dever de reparar. Furos excessivos, vidros quebrados e manchas por descuido, sim.
Ao analisar o laudo de saída:
- acompanhe a vistoria pessoalmente, ou peça para ser avisado da data;
- não assine sem ler; se discordar, assine com ressalvas por escrito;
- faça suas próprias fotos e vídeos no dia, com data visível;
- confira se cada apontamento corresponde a algo que estava bom na entrada.
Se vier uma cobrança, peça os orçamentos ou notas fiscais dos serviços. O locador deve exibir os comprovantes das parcelas que exige (art. 22, IX). Valores sem orçamento, ou acima do preço de mercado, podem ser contestados.
4. Comprovantes de pagamento e contas de consumo
Na saída, o inquilino precisa demonstrar que não deixou débitos. O locador, por sua vez, precisa saber exatamente o que ainda está em aberto.
Documentos a reunir:
- Recibos de aluguel: o locador deve fornecer recibo discriminado, sendo vedada a quitação genérica (art. 22, VI). Confira o último mês e o aluguel proporcional aos dias de ocupação.
- Condomínio: boletos pagos e, se possível, declaração de quitação emitida pela administradora ou pelo síndico. Despesas extraordinárias cabem ao proprietário (art. 22, X).
- IPTU: só é do inquilino se o contrato transferir esse encargo. Verifique as parcelas do ano e o critério de rateio do período final.
- Água, luz e gás: faça a leitura final dos medidores, guarde as últimas faturas pagas e peça o desligamento ou a troca de titularidade. Isso encerra a responsabilidade por consumos futuros.
Guarde todos esses comprovantes por pelo menos cinco anos depois da saída. Esse é o prazo de cobrança das taxas de condomínio, maior que os três anos aplicáveis aos aluguéis.
5. Os documentos da garantia locatícia
A garantia só se encerra com a devolução efetiva do imóvel, salvo previsão contratual em contrário (art. 39). Por isso, seus documentos precisam ser revistos junto com a entrega das chaves.
O que analisar em cada modalidade:
- Caução em dinheiro: limitada a três meses de aluguel e depositada em poupança, com os rendimentos revertendo ao inquilino (art. 38, § 2º). Peça o extrato da conta para verificar o valor corrigido a devolver.
- Fiança: confira o termo assinado pelo fiador e eventuais pedidos de exoneração. O fiador também tem interesse em receber cópia do termo de entrega das chaves.
- Seguro-fiança: verifique a apólice, a vigência e se houve comunicação de sinistro. O cancelamento deve acompanhar o encerramento da locação.
- Título de capitalização: confira o título, a forma de resgate e quem está autorizado a sacá-lo.
Se houver descontos sobre a caução, eles devem ser demonstrados com os orçamentos e comprovantes da seção anterior.
6. O termo de entrega das chaves
O termo de entrega das chaves marca o fim da posse do inquilino. A partir dessa data, em regra, deixa de correr o aluguel.
Um bom termo traz:
- data e hora da entrega;
- identificação do imóvel, das partes e de quem recebeu as chaves;
- quantidade de chaves, controles e tags entregues;
- referência à vistoria de saída, com ou sem pendências;
- assinatura de quem recebeu.
Um ponto gera muita dúvida: o locador não pode se recusar a receber as chaves porque existem reparos ou débitos pendentes. Ele deve receber o imóvel e cobrar o que entender devido depois, pelas vias próprias.
Se a recusa acontecer, documente a tentativa de entrega por notificação extrajudicial. Persistindo a recusa, o caminho é a ação de consignação das chaves, que encerra a obrigação do inquilino.
Checklist da devolução
| Documento | O que conferir | Quem deve guardar |
|---|---|---|
| Contrato e aditivos | Prazo, aviso prévio, multa, cláusula de entrega, benfeitorias | Inquilino e proprietário |
| Comprovante do aviso de saída | Data de envio e recebimento | Inquilino |
| Vistoria de entrada | Assinaturas, fotos datadas, descrição por cômodo | Inquilino e proprietário |
| Vistoria de saída | Comparação item a item, ressalvas, fotos do dia | Inquilino e proprietário |
| Orçamentos e notas de reparo | Relação com o laudo e preço de mercado | Proprietário (cópia ao inquilino) |
| Recibos de aluguel | Último mês e proporcional dos dias | Inquilino |
| Condomínio e IPTU | Quitação até a data da entrega | Inquilino |
| Água, luz e gás | Leitura final, última fatura, troca de titularidade | Inquilino |
| Documentos da garantia | Extrato da caução, apólice, título, termo do fiador | Inquilino, proprietário e fiador |
| Termo de entrega das chaves | Data, itens entregues, assinatura | Inquilino e proprietário |
Conclusão
Uma devolução tranquila começa no dia da entrada, com uma vistoria bem feita, e termina com um termo de entrega assinado. Entre uma ponta e outra, cada comprovante guardado é uma discussão a menos.
Se você recebeu uma cobrança que parece indevida, ou se o proprietário se recusa a receber as chaves, procure orientação jurídica antes de pagar ou assinar qualquer acordo. A análise dos documentos costuma mostrar o que de fato pode ser exigido.
Base legal: Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), arts. 4º, 6º, 22, 23, 35, 38 e 39; Súmula 335 do STJ.